从斩杀线到华尔街之神 第44章 做空建商 KB Home

第44章做空建商KBHome(第1/2页)

6月16日，周五。

林顿面前摊着三份数据。

第一份，美国商务部的新屋开工报告。1月到5月，连续六个月下滑，5月环比又跌了百分之三点四。

第二份，全美房地产经纪人协会的成屋库存，从年初的四点三个月攀升到六点一个月，挂牌量在往上堆，成交量在往下走。

第三份，NAHB建商信心指数，五十是荣枯线，六月读数是四十七。

建商信心跌破荣枯线，历史上只出现过两次。

一次是九零年储贷危机，一次是现在。

他打开彭博终端，调出KBHome的页面。六月二十二号收盘价四十七美元，分析师平均目标价五十二块，十二个月最高看到六十一。

市场还在等美联储的信号，加息周期里地产股通常会承压，但这一轮华尔街的主流叙事是“经济过热才加息”。

过热意味着需求旺盛，需求旺盛房子就好卖。

这套逻辑从零四年讲到现在，讲了两年，建商股价涨了两年，没人觉得有什么问题。

但林顿不一样，明年2007年就是次贷危机爆发年，今年地产行业的股票最后的

林顿翻出KBHome上一季的财报附注。

订单取消率从一季度的百分之二十三跳到百分之三十一，管理层讨论里有一句话他反复看了三遍：“部分市场出现需求疲软迹象。”

财报正文里一句没提，藏在附注第四十七页。分析师电话会议上有两个研究员问过取消率的问题，CEO的回答是“仍在正常季节性波动范围内。”

百分之三十一不属于正常季节性波动。上一次达到这个水平是一九九一年。

六月二十九号美联储要议息。

伯南克二月上任，五月加了一次，六月再加一次就是连续第十七次加息。联邦基金利率从百分之一往上拉，拉到现在的百分之五以上，还没停。

房贷利率跟着往上走，三十年固定利率按揭已经破百分之六点五。可调利率抵押贷款的月供触发重置高峰在下半年集中到来，加州、佛州、内华达州三个州的ARM贷款余额加起来超过两万亿。

他要做空地产，建商！

建商的逻辑干净。加息推高按揭成本，购房者被挤出市场，订单减少，取消增加，营收下滑，盈利下修，股价补跌。

K线图上建商板块还在高位横盘，市场还在等一个信号。

信号就是六月二十九号。

他回到电脑前，打开交易软件。

账户七万美元，做空Vonage赚出来的。

不直接做空正股，因为做空正股理论上亏损无上限，他扛不住一次轧空，他做的是买入看跌期权，最多把权利金亏完，不会倒欠投行的钱。

他打开KBHome的期权链。

7月底到期，行权价四十五美元的看跌期权。

一份合约对应一百股，二十份对应两千股，名义市值九万美元

权利金，方向对了收益杠杆放大，方向错了亏完权利金就出局。

试仓。

20份权利金是1.6万美元。

他填好单子，二十份，限价一点五零美元，GTC。敲完确认键，页面弹出“订单已提交”。他关掉交易软件，重新打开ABX指数走势图。

约翰发来的数据他存了一份在本地，二零零六年一月ABX次贷指数一百点，六月十六号收盘六十五点，中间连个像样的反弹都没有。

三十五点的跌幅对应的是底层按揭违约率的爬升，违约率在爬，指数在跌，建商还在说软着陆。

他给约翰回了封邮件。

“建商还在说软着陆。”

约翰回得很快。“因为他们的奖金跟股价挂钩。”

“我的单子挂进去了。八月看跌，四十五块。”

“仓位？”

“20份，权利金1.6万美元。”

“试仓？”

“嗯，试仓，六月二十九号伯南克讲话之后加。”

“合理。”约翰隔了两分钟又追了一封，“ABX这周又掉了三个点。保尔森内部已经把地产板块的推荐评级从持有调成减持了，还没公开。零售客户那边还在买。”

林顿回复：“嗯”

如果订单取消率从百分之三十一继续往上涨，三季度营收会低于预期百分之八到十二，按照建商平均市盈率七倍倒推，股价应该在三十八块附近。

但他说这个数字。说了也没用。市场现在不信。

....

6月22日，周四。

法拉盛丰盛中餐馆。

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周昌福坐在靠窗的圆桌边，桌上摆着六瓶青岛啤酒和几碟凉菜。一桌人都是福州过来的老乡，做小生意的，开洗衣店的，跑货运的，搞装修的。有人递烟，他接过来，自己点上，烟气从鼻孔里慢慢往外冒。

“我跟你们讲，伯南克是个教授。”周昌福把烟夹在手指间，另一只手按在桌上。“教授怕什么？怕市场跌。他一辈子**文，没见过几次暴跌。加息，顶多加一次。加完就得停。你们看嘛，通胀高说明经济热，经济热说明房子好卖。加息是好事，非坏事。”

他对面一个开洗衣店的中年人放下筷子：“那你觉得地产股还能买？”

“回调就是上车机会。”周昌福把烟灰往烟灰缸里弹了一下，手指动作稳当，指甲修剪得干干净净。“别人恐慌你贪婪。我跟你讲一句，我这几年.....”

他停了一下，喝了口酒，旁边的人替他说了：“昌福九八年从福州出来，船上待了四十多天。刚来的时候睡储物间，旁边堆着酱油桶和大米袋子。前五年什么活都干，搬家、送外卖、擦车。后来在牙买加街倒二手货，再后来收死猪，对，收死猪，你们别笑。皇后区几家屠宰场每天有死猪处理不掉，他拉走分解了卖给布朗克斯的地下油脂厂，熬工业油。这行没人干，竞争小，这些年下来攒了不少。买了三套房。”

周昌福把烟灭了。“三套，都是次级贷，浮动利率。零三年到零五年陆续买的，房价一年涨十几个点，租金扣掉月供还有剩。那几年法拉盛买房的都赚了。我买的时候有人劝我等，我没等。做事不能等。”

“现在利率涨了，月供呢？”

“涨了一点。不算什么。房价还在涨。”周昌福端起酒杯。“你们记住一句话，我周昌福建过四十天船，睡过酱油桶，从一身猪油味熬到今天。我不是废物，我不会错。”

有人说了一句：“听说那个林曼的儿子也在炒股票。好像赚了一些。”

周昌福愣了一下，然后笑了笑。“那个刷盘子的林曼？她儿子才多大。”

“好像未满十五岁。”

“十五岁。”周昌福把酒杯搁在桌上，没接话。那个笑容还挂在脸上，但没往下蔓延，就停在那里。

饭局散了之后，他往餐馆后厨走。周润不在，后厨只有老李和林曼。老李在水槽边洗菜，林曼在另一边刷盘子。

周昌福靠在门框上，习惯性把双手放在身前。指甲干净的，袖口整齐的。

“林姐，你儿子炒股？听说赚了。”

林曼：“他自己弄的。”

周昌福：“赚了多少？”

林曼：“我不问。他自己挣的，他自己管。”

周昌福点了点头。他在门框上靠了几秒，然后转身往外走，走到老李旁边的时候放慢了一步，压低声音说了一句。

“运气好而已。大盘涨了半年，闭着眼睛买都涨。”

老李没接话，低头洗菜。

周昌福往外走了两步又停住，回头看了一眼林曼的背影。她弯着腰，围裙上全是水渍，两只手泡在泡沫里，一直埋到手腕以上。那个姿势和他在储物间睡酱油桶时的姿势有某种相似之处，都是最底层。

但他觉得自己和她不一样。她刷盘子是没办法。他收死猪是自己选的。这份区别对他很重要。

餐馆外面他的车停在路灯下，一辆银色丰田卡罗拉，二手的，洗得发亮。他打开车门坐进去，没发动，空调没开，车里闷热，他坐在驾驶座上看着方向盘，手指在方向盘边缘规律地敲。

“我研究了好几年。研究了好几年。那个小孩才十五岁。运气好而已。”

“等这波加息过了你们看。”

他发动引擎，尾灯亮起来，汇入法拉盛晚高峰的车流里。车里的收音机开着，中文财经台。主持人在说地产板块近期回调的解读，嘉宾说是技术性调整，基本面没变。周昌福把音量调大了一点。

窗外法拉盛的霓虹灯牌一块一块地亮过去，茶餐厅，洗衣店，汇款点。他当年睡储物间的那个餐馆就在前面三个路口，周润的旧店，现在已经转手了。他每次开过那个路口都会不自觉地往那边看一眼。然后他会把方向盘握紧一点，确认自己的手指是干净的，指甲是修剪过的，袖口是没有油渍的。

“我不是一身猪油味的，不是！”

6月22日，下午，图书馆。

林顿的电脑屏幕上ABX次贷指数刷新了一个新的日内低点。他看着那根日内分时线往下走，脸上的表情几乎没有变化。

他打开一个空白文档，用英文打了一行字。

“Itstarts.”

然后删掉，重新打了一行。

“6月29号。伯南克。”